Τι πρέπει να γνωρίζω κατά την διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου

Αν έφτασε η στιγμή για την αγορά ενός ακινήτου πρέπει να ακολουθήσετε τα παρακάτω βήματα:

  • Αναγνωρίστε τις ανάγκες σας, το σκοπό και τη χρήση του ακινήτου.
  • Αποφασίστε το ποσό που θέλετε να δαπανήσετε για την αγορά του ακινήτου.
  • Εάν πρόκειται να δανειοδοτηθείτε, σε τι ποσό, με τι όρους, με ποιές προϋποθέσεις και ποιά είναι η δανειοληπτική σας   ικανότητα.
  • Επιλέξτε την περιοχή ή τις περιοχές που σας ενδιαφέρουν.
  • Ενημερωθείτε για τις τιμές των ακινήτων στις περιοχές αυτές.
  • Υπολογίστε τις επιπλέον δαπάνες του αγοραστή, πέραν της τιμής του ακινήτου, για Δικηγορικά, Συμβολαιογραφικά έξοδα και Φόρο μεταβίβασης.

Απευθυνόμενοι στους RealBrokers, θα έχετε την συμβολή του επαγγελματία σε κάθε βήμα σας, έτσι ώστε να εκμεταλλευτείτε τα συμπεράσματα της έρευνας αγοράς που κάνουν καθημερινά και να αποκτήσετε το ακίνητο που σας ταιριάζει.

Όταν βρεθεί το ακίνητο της αρεσκείας σας και έπειτα από μια διαδικασία επιτυχημένης διαπραγμάτευσης ακολουθεί το στάδιο της Προκαταβολής-Αρραβώνα. Τότε λοιπόν δίδεται μια προκαταβολή από τον αγοραστή στον ιδιοκτήτη- πωλητή, υπογράφοντας ένα Ιδιωτικό Συμφωνητικό ή προχωρώντας σε Συμβολαιογραφικό Προσύμφωνο, προκειμένου να επισημοποιηθεί το ενδιαφέρον σας, το ακίνητο να αποσυρθεί από την αγορά και η τιμή του να κλειδώσει εκεί όπου τελικά έχει συμφωνηθεί.

Οι δύο πλευρές συμφωνούν και συνυπογράφουν τα εξής:

  • Το ύψος της αξίας του ακινήτου.
  • Το ποσό προκαταβολής
  • Ο τρόπος εξόφλησής του.
  • Ενδεχόμενες κατασκευαστικές παρεμβάσεις εφόσον το ακίνητο είναι υπό κατασκευή.
  • Η προθεσμία υπογραφής των οριστικών συμβολαίων, για τον Έλεγχο Τίτλων Ιδιοκτησίας του ακινήτου.
  • Οι ρήτρες που αφορούν τον αγοραστή και τον πωλητή σε περίπτωση υπαναχώρησης ενός εκ των δύο.

Αυτήν την διαδικασία μπορεί να την διενεργήσει πληρεξούσιος δικηγόρος.

Σε περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγο αλλάξετε γνώμη και δεν θέλετε να αγοράσετε το ακίνητο, η προκαταβολή θα παραμείνει υπέρ του ιδιοκτήτη εκτός κι αν η υπαναχώρησή σας οφείλεται σε νομικό ή τεχνικό πρόβλημα του ακινήτου (υποχρεώσεις προς το δημόσιο, τράπεζες, μη καθαροί τίτλοι, τεχνικά προβλήματα κλπ) που επισημάνθηκε από τον Δικηγόρο σας κατά το χρονικό διάστημα ελέγχου των Τίτλων Ιδιοκτησίας, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω.

Με την υπογραφή του προσύμφωνου παραλαμβάνετε τον φάκελο του ακινήτου, ώστε να διεξαχθεί από τον δικηγόρο ο απαραίτητος έλεγχος τίτλων. Αν το ακίνητο αγοραστεί με δάνειο, παράλληλα με τον νομικό έλεγχο, ο αγοραστής οφείλει να προσκομίσει στην Τράπεζα που θα τον δανειοδοτήσει πλήρη φάκελο του ακινήτου που θα περιέχει: α) το συμβόλαιο του ακινήτου, β) αντίγραφο οικοδομικής αδείας, γ) τοπογραφικό διάγραμμα, δ) διάγραμμα κάλυψης, ε) κατόψεις, ζ) συμβόλαιο σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας. Συνήθως οι τράπεζες τα παραπάνω έγγραφα τα ζητούν θεωρημένα.

Επίσης, θεωρείται αναγκαίος και ο τεχνικός έλεγχος του ακινήτου από τον μηχανικό.

Παράλληλα ο συμβολαιογράφος σας, ετοιμάζει το συμβόλαιο και τη Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης που συνοδεύεται από τα φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Υπογράφεται από τον αγοραστή και τον πωλητή και υποβάλλεται από τον ίδιο τον αγοραστή ή από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο στο Τμήμα Κεφαλαίου της ΔΟΥ που ανήκει το ακίνητο, πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Απαραίτητο είναι να έχετε Αριθμό Φορολογικού Μητρώου.

Εάν το ακίνητο βρίσκεται εκτός περιοχών αντικειμενικού προσδιορισμού, αντί του φύλλου υπολογισμού αξίας, συνυποβάλλεται Αναλυτικό Δελτίο και η αξία αγοράς του ακινήτου εκτιμάται από τον προϊστάμενο της αρμόδιας ΔΟΥ.


Έγγραφα που απαιτούνται για το Συμβόλαιο (για τον αγοραστή)



1. Τα στοιχεία ταυτότητάς του.

2. Σε περίπτωση Απαλλαγής Φόρου για πρώτη κατοικία, ο αγοραστής προσκομίζει στην αρμόδια ΔΟΥ:

o Πιστοποιητικό Οικογενειακής Κατάστασης (ακόμη κι αν είναι άγαμος)
o Αντίγραφο της Φορολογικής του Δήλωσης των δύο τελευταίων ετών
o Αντίγραφο από το έντυπο Ε-9, επικυρωμένο από τη ΔΟΥ εισοδήματός του
.

Ακολουθεί η υπογραφή των συμβολαίων, η μεταγραφή του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο και η παραλαβή αντιγράφου του συμβολαίου.

Ενδεικτικές Δαπάνες Αγοραστή



Το παράβολο από τον δικηγορικό σύλλογο ορίζεται ως εξής:
  • Για τίμημα συμβολαίου ως 44.020€ 1%
  • Για τίμημα συμβολαίου από 44.020€ ως 1.407.351€ 0,5%
  • Για τίμημα συμβολαίου από 1.407.351€ ως 2.934.702€ 0,4%
Ο νομικός έλεγχος του ακινήτου χρεώνεται επιπρόσθετα.

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ορίζεται στο 1,2% Επί Της Αναγραφόμενης Αξίας Του Συμβολαίου. Θα χρειαστεί να καταβάλετε προς το συμβολαιογράφο επιπρόσθετες δαπάνες όπως αντίγραφα συμβολαίων, χαρτόσημα κλπ.


Με το νέο φορολογικό πλαίσιο από 1-7-2011 επιβάλλεται ΦΠΑ στις αμοιβές του συμβολαιογράφου και δικηγόρου.

Η αμοιβή του κτηματομεσιτικού συμβούλου ανέρχεται συνήθως σε 2% επί της τελικής συμφωνημένης τιμής, πλέον ΦΠΑ. Η πληρωμή γίνεται με την υπογραφή οριστικού συμβολαίου.

Τέλος Εγγραφής Στο Υποθηκοφυλακείο για μεταβίβαση (αγορά) ακινήτου ανέρχεται στο 0,475 ‰ επί της αξίας του συμβολαίου. Επιπροσθέτως αν η αγορά, γίνεται με στεγαστικό δάνειο και προσημειώνεται το ακίνητο τότε η χρέωση μετεγγραφής της προσημείωσης στο υποθηκοφυλακείο ανέρχεται από 0,75‰ - 0,80‰ επί της αξίας της προσημείωσης.

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου

Ο φόρος υπολογίζεται σύμφωνα επί του αναγραφόμενου στο συμβόλαιο ποσού. Αναλυτικά υπολογίζεται σε 3% επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο τιμής αγοραπωλησίας.

Για ακίνητα με άδεια οικοδομής μετά το 2006 ισχύει ΦΠΑ 23%.

Έξοδα τραπέζης σε περίπτωση δανείου

Έξοδα Έγγραφης Προσημείωσης

Καταβάλλονται υπέρ της δανειοδοτούσας τράπεζας και ανέρχονται σε ποσοστό 9‰ επί του ποσού της εγγραφείσας προσημείωσης.




Καλή Επιτυχία στην αγορά σας,

RealBrokers


Πληροφορίες